Loen sageli üürilepinguid ja kohtan päris sageli lepingutingimusi, mille kohta öeldakse – „Aga mõlemad pooled ju allkirjastasid lepingu.“
Lepingu sõlmimisel kehtib üldjuhul lepinguvabaduse põhimõte, kuid eluruumi üürilepingus on aga üks oluline piir – VÕS § 275.
Selle sätte mõte on lihtne: seaduses sätestatust ei saa eluruumi üürniku kahjuks alati kõrvale kalduda.
Praktikas kohtab näiteks kokkuleppeid, mille kohaselt:
- tähtajalise üürilepingu võib kumbki pool ühekuulise etteteatamisega üles öelda;
- üürileandja ei pea tagatisraha eraldi hoiustama ega sellelt intressi maksma;
- üürileandja võib korterisse siseneda ilma üürniku nõusoleku ja kohalolekuta;
- pärast lepingu lõppemist võib üürileandja üürniku asjad ise välja tõsta või lukud ära vahetada.
Kas sellised tingimused kehtivad?
Siin ei saa alati vastata lihtsalt „jah“ või „ei“. Tuleb vaadata konkreetset seadusesätet, sellest kõrvalekaldumise võimalust ja eelkõige seda, kas kokkulepe kahjustab üürniku kui nõrgema poole huve.
Seega ei tähenda see, et lepingus on mingi tingimus kirjas ja mõlemad pooled on sellele alla kirjutanud, veel automaatselt seda, et tingimus kehtib.
Üks olulisemaid asju, mida üürilepingut sõlmides tuleb meeles pidada – allkiri ei muuda tühist kokkulepet kehtivaks ja vastupidi – iga seadusest erinev kokkulepe ei ole tingimata tühine.
Alati tuleb teha konkreetne õiguslik kaalutlus – kas ja millisel viisil on üürniku olukorda võrreldes seadusega kahjustatud.
Kui soovid üürilepingute teemal veidi põhjalikumalt arutleda, siis tule 3. novembril 2026 Kinnisvarakooli eluruumi üürimise praktikumile – räägime üürilepingust, selle probleemkohtadest ja praktikast lähemalt.